在日本买独栋房子

长期不更新的原因在于最近因为买房、搬家，太忙太忙了。

我为什么要买房？

日本是租售同权，市民福利、小孩上学等并不以是否持有房产为依据。那么我为什么还要买房呢？大致原因可以归结如下：

1. 对于租房者，要求退房时要“恢复原状”。可是家有小孩的人都有体会，小孩总是会各种捣乱，破坏墙壁家具等。“恢复原状”会变得极其困难。
2. 家有小孩后面积不够了。原来的房子是两卧室一餐厅无客厅，面积为 42 m²，如果换租大房子，面积翻倍时租金也翻倍，将会超过房贷月供，这就不划算了。
3. 小孩喜欢各种跑跳制造噪音，对于楼房来说容易影响邻居，相比较而言、独栋房子对邻居干扰较轻。而独栋房子主要以买卖为主，租赁的话租金非常昂贵。

在日本的第四个月：步入正常生活

当然买房就需要银行贷款，银行贷款就需要 PR。于是就一直在等 PR。没想到 PR 来得这么晚……

卡时间点

从下面的买房流程里面可以看出时间卡得非常紧，之所以这么干也是有原因的。

为了过冬

现在租的房子建于上世纪 60 年代，虽然外表和内部装修还算 OK，可是没有隔热层，夏天非常炎热，冬天又非常寒冷。而随着小棉袄一天天长大，越来越好动，仅仅一间有空调的房间根本满足不了她的需求，这意味着一定要在寒冬来临之前入住新房，否则这个冬天真的不知道该怎么过。

为了明年上学

买房流程

【9 月 2 日】把所有信用卡的现金取现额度清零

【10 月 28 日】PR get

【10 月 31 日】看房

由于 PR 来得太晚，还没售罄的房子很少，而我的限定条件却很多：

• 离🚃的车站（类似于中国的地铁）要近，徒步不超过 10 分钟。而且车站的车次要多，休息日平峰 1 小时应该在 6 班以上。这既是为了土地保值的需要，也是考虑到小棉袄上小学以后自己出行方便。
• 前面的道路要宽阔，至少在 5 米以上，否则开车不方便。
• 墙体的隔热性能要好。
• 土地面积应该在 120 m²以上，便于停靠 2 辆汽车。
• 必须是现房能直接入住。

这么多条件下来，只能看三四套了。

日本买独栋房子有两种模式，一种是自己买一块地（或者从开发商那儿许多块地里面买其中一块），然后请另外一家建房公司在上面造房子。这两部可以分开进行或者由同一家开发商合并进行。这种模式优点是造的房子品质较高，缺点是耗时较长。造一栋高品质的房子一般要 6 个月，无法满足 12 月份入住的要求。所以只能选择第二种模式：和🇨🇳一样，直接从开发商那里买现成的房子，一次性把土地和房子都买下来。这种房子品质会次一点，但因为时间节点卡在这里也没办法了。

【11 月 1 日 ～ 2 日】游说银行

与🇨🇳的房贷制度不同，在🇯🇵，房贷额度和利息是不同银行不同分支对不同个人都不一样，说白了就是你要去“游说”。除非你的年收入很高而所需贷款额度很低。

首先不得不摆出著名在日网红“王局志安”的吐槽：

日本的排外以及对外国的人歧视有些时候真是令人讨厌，前些天想贷款买房，和银行面谈，公然说会日语一个利息，不会日语一个利息。我说我是融资的，又不是和你谈恋爱，你应该考察我是不是有还款能力，而不是我会不会日语，你看我就没要求你要和我讲中文，你应该学学我的这种开放态度。结果就没谈成，不欢… https://t.co/NFGINZKTIe

— 王局志安 (@wangzhian8848) April 3, 2024

我并不知道这位王局最后贷款成功了没有。但是我的自身条件不利却是很明显的：

• 来日工作时间很短，只有 2.5 年。
  • 所以没拿到 PR 之前是没有任何机会可以申请。
• 年收入不高，因为日本大学出了名的穷。
• 想要贷款的额度比较高，因为看上了一处心仪的房子，售价较高。

因为这些不利条件，我没有申请三井住友、三菱等大银行的贷款，也没有选择网络银行，而是选择四家规模相对较小的实体银行去“游说”：C 银行、M 银行、K 银行、A 银行。我的目标是：贷款额度达到房价的 95% 以上，最好是 100%，利息不太高。

游说结果

• 游说当场被 M 银行拒绝：年收入太低但贷款额度过高。
• 11 月 4 日：收到 C 银行的答复（Email 答复）
  • 贷款额度有所减额，为年收入的 10.3 倍，房价的 92%
  • 利率是 0.74%
• K 银行口头通过开发商工作人员答复：年收入太低，只能给一个比较低的额度。
• 11 月 10 日：收到 A 银行的答复
  • 口头答复，贷款额度是申请数额的全额，年收入的 10.9 倍，房价的 97%
  • 利率是 0.67%

根据这个结果，放弃 M 银行和 K 银行，首选 A 银行，同时也申请一下 C 银行。

【11 月 9 日】第二次看房

在看了三四套房之后，选两套中意的，和妻子再看一次。

【11 月 10 日】签定购房申请书

如前所述，12 月份是截止时间，而从提交申请到正式签约、银行贷款审批、放款、交房都要不短的时间，时间节点卡在这里也没办法了。从申请到正式签约需要一周，这一周内支付 100 万日元（约人民币 5 万）的定金，即表示正式定下了这套房子。

【11 月 16 日】收到 A 银行的答复

这是正式的书面信件答复 ，里面有后续贷款签约所需的资料列表

【11 月 17 日】与开发商签购房合同

同时由开发商负责人向 A 银行转交贷款文件。而我没有让开发商负责人知道自己还在申请 C 银行贷款的事情，打算自己去申请 C 银行的贷款。

【11 月 18 日】收到 C 银行的答复

这是正式的书面信件答复 ，里面有后续贷款签约所需的资料列表。

【11 月 20 日】去 C 银行申请表和提交资料

【11 月 22 日】去 A 银行提交申请表

这里有点坑，本来我以为不用出面。担心审批时间有所延长。

【11 月 28 日】取消 C 银行的申请

这里有点坑，因为妻子还不是永住者，无法进行收入合算。而当时的贷款金额是按照合算之后来审批的。这样只剩下 A 银行可用了。这几天怪紧张的。

【11 月 30 日】收到 A 银行的答复：贷款审核通过

【12 月 2 日】去 A 银行办理账户

【12 月 9 日】验房

请了验房师，指出需要修补的地方。

【12 月 10 日】再次去 A 银行办理账户。

这里很有意思，详见下文。总的来说就是：12 月 2 号那次办理账户是按照外国人办理的，审批时间太长，可能会赶不上交房。因此需要用特殊的方法再办理一次。最后当场拿到卡号。

没有最乱只有更乱：论在日外国人的姓名问题

【12 月 16 日】去 A 银行进行正式的贷款签约

有意思的是利率下降了，改成了 0.57%

【12 月 18 日】负责修补的施工队开始进场作业

这速度真墨迹的

【12 月 20 日】交尾款给开发商

虽然贷款额度已经达到房价的 97%，但因为需要付给银行手续费，所以还有不少尾款需要支付。这些钱是先付给开发商，再转交给银行的。

【12 月 23 日】贷款放款

交齐了房款，就可以收房收钥匙了。同时开始自己用车搬运一些小件物品。

【12 月 25 日】请搬家公司搬运若干大件家具

【12 月 27 日】入住

小棉袄在原托儿所上学的日程结束，终于可以搬入新的房子了。

【12 月 30 日】开始从账户中扣除贷款月供

房子概况

由于是独栋房子，意味着以后房子本身将会显示在地图上（例如 Google 地图或者 Apple 地图的街景图），为了保密，只好对信息进行一些脱敏处理：

• 房子架构：2 层，第 1 层为客厅、餐厅、厨房、浴室等，第 2 层为三个房间用于卧室、书房。两层合计面积约为 102 m²。
• 土地面积约为 127 m²，主要是停车位和小草坪等。
• 离🚃站徒步 6 分钟，离对应的小学和中学徒步 15 分钟。
• 房子建于 2024 年 10 月，也就是说入住时建好了 2 个月，相对较新。
• 配备了洗浴设备、燃气灶、油烟机、部分顶灯、户外灯、太阳能发电设施、燃气发电设施等基础设备。开发商赠送窗帘。

总结

PR 来得太慢是一大遗憾，否则我就可以买块地慢慢地建房子了。🇯🇵建房子的价格相对稳定，例如 2 层总面积 100 m² 的一栋房子，高品质建造价格约 2000 万日元，约人民币 100 万。变化的只是土地的价格。现在的这个房子并不是最高性价比的，但总算赶在时间节点之前搞完了。欣慰的是贷款额度超过了我的预期，比那位只会吐槽的王局要强一点。我总结起来是这么几点：

• 虽然口语能力不够好，但是多展示一些书面资料，作为补充。
• 因为工作时间不长，所以附上从工作以来每月的工资明细单作为参考。每月的工资数额都不变，而每年会有微涨，以显示收入的稳定性和可持续性。
• 用简单的词汇，慢慢沟通，不要急不要慌。

这在面试中也是有用的，申请贷款其实也是银行对自己的面试过程。